La compra-venta inmobiliaria está cambiando con la tecnología. Es un hecho contundente que se ha consolidado con toda la migración hacia lo digital que trajo consigo la pandemia. Uno de los mejores ejemplo es el surgimiento de los iBuyers. Estos son plataformas que ofrecen una transacción de compra-venta en línea que prometen favorecer tanto al propietario, como al comprador.
Durante décadas la estructura de comisiones del sector inmobiliario ha generado controversias. No son pocos los propietarios que se han quejado de los porcentaje de comisión que deben pagar al agente inmobiliario que hace las gestiones de promoción y venta de su propiedad. En países como Estados Unidos, esta estructura de comisión ha sido incluso objeto de demandas colectivas.
Mike Del Prete, estratega tecnológico enfocado en los bienes raíces, ha señalado que esta estructura que ha permanecido innamobible por tanto tiempo, no se resentirá con esfuerzos legales, sino precisamente con el surgimiento y consolidación de los iBuyers.
La oferta de los iBuyers consiste en ofrecer una tasación del inmueble muy rápida. Si el propietario acepta, la plataforma compra el inmueble. Luego lo remodela y lo pone nuevamente en el mercado. El propietario se beneficia con una negociación más rápida. El comprador también se beneficia porque puede conseguir propiedades en perfecto estado.
IBuying atrae a los inversionista
El negocio comenzó con la oferta de plataformas como Zillow y Opendoor, en Estados Unidos. Luego se sumaron otras como Compass y Offerpad. América Latina también se ha sumado a esta ola. Flat.mx en México, Loft en Brasil y Habi en Colombia están haciendo lo mismo en sus respectivos mercados.
Loft ya es considerada como uno de los grandes unicornios latinoamericanos (aquellas empresas que alcanzan una valoración de más 1.000 millones de dólares sin tener presencia en la Bolsa de Valores, el sueño de todo aquel que funda una startup). La noticia más reciente es que Loft anunció de la adquisición de la startup mexicana TrueHome, inmobiliaria tecnológica con el mejor rendimiento del mercado.
Según reseña EFE, TrueHome tiene listadas más de 7.700 propiedades y registra cientos de transacciones al mes gracias a las 600 alianzas con brókeres, agencias de bienes raíces y desarrolladores. Esta plataforma ayuda a los usuarios a vender, comprar y financiar su casa en las ciudades más importantes de México: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla y Querétaro, además de tener presencia en los municipios de Atizapán, Huixquilucan, Metepec, Naucalpan y Tlalnepantla en el Estado de México.
Con la incorporación de la proptech TrueHome, Loft se convierte en la plataforma de e-commerce inmobiliario con los mayores ingresos en los mercados emergentes fuera de China y comienza su expansión hacia la región.
Igualmente ocurre con Habi, que recaudó US$100 millones en su ronda de financiación de serie B, que tuvo lugar a mediados de 2021. Esto representa la mayor serie B conseguira por una startup con sede en Colombia.
El negocio del ibuying está creciendo y expándiendose entre los inversionistas. Sin embargo, el desempeño ha dejado dudas y ganado detractores.
La evolución del negocio
DelPrete señala que Opendoor y Zillow escalaron enormemente sus operaciones de iBuying en el tercer trimestre de 2021. Su participación en el enorme mercado inmobiliario estadounidense representa 1,6 por ciento de todas las viviendas compradas. Esto es alrededor de 28.000 viviendas, casi el doble de las 15.000 viviendas compradas por iBuyers en el segundo trimestre. Todavía es una cuota mínima del mercado.
El modelo todavía está demostrando su eficacia. Mientras Opendoor y Offerpad lograron mejorar la relación entre ganancias y pérdidas netas en 2021, Zillow simplemente se desplomó y salió del mercado. Zillow atrajo a los propietarios con precios elevados frente a los precios más bajos que ofrecía Opendoor. Pero a partir de julio, cuando el mercado comenzó a enfriarse, Opendoor y Offerpad comenzaron a pagar menos por las casas, mientras que Zillow continuó pagando el mejor precio lo que terminó por axficiarlos.
Zillow salió del mercado, lo que traerá algunos beneficios a Opendoor que podrá bajar más sus tarifas y aumentar sus márgenes de ganancia, lo que les urge según DelPrete. Sin embargo, este fracaso afecta al modelo del iBuying, que puede generar dudas entre los propietarios, quienes podrían alejarse de estas plataformas para lograr mejores compensaciones por sus transacciones inmobiliarias.
Los agentes inmobiliarios y los iBuyers
Más allá de las quejas por los porcentaje de las comisiones, lo cierto es que el profesional inmmobiliario hace un trabajo por el que tiene que recibir una remuneración. De eso no hay dudas. Ahora bien, los iBuyers han ofrecido ahorros en las comisiones para propietarios y compradores.
Surge entonces la pregunta: ¿la correduría inmobiliaria sufrirá cambios con el surgimientos de los iBuyers? Seguramente. De hecho ya se habla del surgimiento del iBróker, el profesional inmobiliario que sustenta su gestión, productividad y toma de decisiones con el uso y aprovechamiento de todas las herramientas tecnológicas disponibles.
Retomando de nuevo a DelPrete, este analista destaca la experiencia de Compass, otro de los iBuyers que crece en EEUU. Con la primera ronda exitosa de financiación, en 2017, esta empresa atrajo a los mejores agentes inmobiliarios de importantes corredurías inmobiliarias, ofreciendo altas comisiones, bonificaciones, fondos de marketing y hasta acciones. Y desde 2018, adquirieron correjates enteros.
La promesa fundamental de Compass ha sido que son una empresa de tecnología, no una agencia inmobiliaria tradicional. La productividad de los agentes se debe a distintos factores, pero entre ellos destaca el despliegue de herramientas que atraen y retienen a más agentes, que pueden vender más propiedades, por más dinero y en menos tiempo. Una estrategia que se ha convertido en una ventaja competitiva clave para Compass.
El asesor inmobiliario tiene un gran desafío por delante con la digitalización. No es suficiente estar en las redes sociales. Digitalización y automatización implica avanzar hacia la adopción de CRM inmobiliarios en un primer lugar. Luego hacia la adopción de otras plataformas que permitan el análisis de los mercados, tasaciones en línea, la automatización del marketing y el uso de data e inteligencia artificial para la toma de decisiones, entre otras.
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[…] modelo de negocio de Habi es lo que se conoce como iBuyer. Han desarrollado algoritmos propios para avaluar los inmuebles. Luego de que los propietarios […]