Entre los múltiples aspectos que han cambiado en la dinámica del mercado venezolano de bienes raíces se encuentra la valoración de inmuebles. La determinación asertiva del precio de venta de un inmueble es uno de los factores fundamentales para el éxito del proceso de comercialización.
Por ende, parte esencial del servicio de un buen profesional inmobiliario es realizar el análisis de mercado comparativo y brindarle al cliente propietario una clara orientación, debidamente fundamentada, sobre la banda de precios en que debe colocarse una propiedad para que sea factible su venta en un tiempo óptimo.
En décadas previas, era común la publicación de tablas de valores de M2 por zona o urbanización; lo cual todavía persiste en la memoria de muchos clientes como fuente informativa consultada. Ahora bien, ¿por qué en la actualidad esa evaluación ha cambiado y es necesario refinar la metodología de valoración de inmuebles?
La sobreoferta de inmuebles, es decir, que exista un marcado desequilibrio en cuanto a mayor cantidad de unidades en venta que prospectos compradores, unido a la premura o no que se pueda tener para alcanzar el objetivo de la venta, deriva en una heterogeneidad significativa de los precios de venta en una misma localidad.
Esta es una situación que genera a su vez un amplio péndulo que oscila entre los inmuebles en condición de “oportunidad/remate” y aquéllos que se ubican con una brecha relevante por encima del valor promedio, porque sus propietarios se encuentran dentro de la línea de pensamiento de “yo no lo voy a regalar”.
Al asesor inmobiliario le corresponde entonces realizar el diagnóstico específico y -desde una perspectiva objetiva- recomendar el rango de precios competitivo en el que puede iniciarse la promoción. Cabe acotar que durante el proceso de comercialización es necesario mantener el monitoreo del comportamiento del sector, dado que la concreción de negociaciones, el surgimiento de nueva oferta y cambios de valores, afectarán por supuesto el nivel de competitividad particular de la propiedad que estés ofreciendo.
Valoración de inmuebles: estadística y juicio de experto se dan la mano
Sobre la base de los supuestos anteriormente descritos, realizar en la actualidad la valoración de mercado de un inmueble implica la integración de cálculos estadísticos y elementos cualitativos que provienen de la experiencia. Tradicionalmente se consideraban la ubicación y el tamaño (M2) como las variables primordiales para la determinación del valor; en el presente es necesario considerar otros aspectos como:
1. Nivel de mantenimiento / actualización del inmueble:
A diferencia del valor de las propiedades que ha tenido una tendencia sostenida de disminución en los años recientes, la mano de obra y el costo de los materiales en Venezuela presenta una línea inversa de incremento; por lo que si la diferencia de precio de venta entre dos inmuebles similares en ubicación y tamaño (uno que se encuentre en estado original y el otro actualizado); sin dudas, la preferencia mayoritaria de los prospectos compradores se inclinará hacia el que se tenga los mejores acabados.
2. Servicios públicos:
Igualmente los compradores están centrando su atención en las zonas que presentan mejores niveles de prestación de servicios (agua, electricidad, gas directo, aseo urbano y telecomunicaciones); así como facilidades como disponibilidad de pozos subterráneos de agua, o plantas eléctricas, que mitigan las fallas de las redes públicas.
3. Seguridad específica del inmueble o el conjunto:
La ubicación del inmueble dentro de calles cerradas (protegidas con sistemas de control de acceso) igualmente constituye una ventaja competitiva; así como los dispositivos particulares que posea la edificación o el urbanismo.
4. Vialidad y facilidades de acceso con transporte público:
Debido al encarecimiento del mantenimiento de vehículos y precio de la gasolina, los prospectos compradores también están prestando mayor atención a la calidad de las vías de acceso y sistemas de transporte próximos al inmueble a seleccionar.
5. Cercanía con fuentes de trabajo, servicios comerciales e instituciones educativas:
Por las mismas razones citadas en el punto previo, estos aspectos constituyen igualmente ingredientes que suman a las ventajas competitivas al momento de precisar la valoración de inmuebles.
6. Entorno urbanístico:
El análisis de los prospectos compradores también considera la calidad de las edificaciones cercanas al inmueble a adquirir, evitando la proximidad con desarrollos no controlados, inmuebles invadidos o que estén en franco grado de deterioro.
7. Estatus de documentación:
La orientación mayoritaria actual de los compradores es hacia negociaciones breves en consonancia con el esquema de adquisición de contado; por tanto, disponer de toda la documentación necesaria para la protocolización de la venta al día, constituye también una fortaleza.
Por todas estas razones, en la actualidad realizar la determinación apropiada del precio de venta de un inmueble implica un análisis multivariado, que idealmente debe ser desarrollado por un profesional calificado. Guiarse simplemente por los comentarios de un vecino, una revisión ligera de avisos publicados en portales inmobiliarios, o el enfoque de cuánto invertí inicialmente en la adquisición del inmueble; puede conducir a errores costosos o dilatar la colocación de la propiedad.
Para cualquier información extra sobre la valoración de inmuebles en Venezuela, puedes consultar aquí.
