Seguramente, quienes han pensado en el alquiler de vivienda turística en Colombia, se habrán preguntado: ¿Si tenemos un inmueble, por qué no sacarle provecho?
Definitivamente la tecnología nos ha servido para hacernos un dinero extra alquilando parcial o totalmente nuestros inmuebles para fines turísticos. Pero esto también ha conllevado muchos problemas que quiero resumir en esta oportunidad en cinco puntos, y de paso contarles mis opiniones como abogado experto en derecho inmobiliario.
1) Inmueble dentro de un conjunto o edificio residencial
Si bien este tipo de inmuebles, los que se encuentran dentro de conjuntos residenciales o edificios, son los más llamativos para los turistas por cuanto ofrecen mucha seguridad, desafortunadamente su permisibilidad depende de los reglamentos internos.
Los reglamentos de propiedad horizontal carecen de la posibilidad de destinar un inmueble a vivienda turística o vacacional. En consecuencia, deben ser modificados para incluir la opción de darle a un inmueble una destinación distinta a la habitación normal y cotidiana de un grupo específico de personas.
Y aunque suena fácil decir que solo es adicionar esta nueva forma de ocupación de los inmuebles, exige unos trámites que lo hacen imposible. Inicialmente requiere aprobación de una mayoría calificada en la asamblea de copropietarios de 70%.
Suponiendo que se logró, se debe agotar la gestión urbanística en la respectiva curaduría municipal para que se permita que el conjunto no sea residencial estrictamente, sino mixto (residencial y comercial). Si milagrosamente se obtuvo la aprobación, es necesario reformar el reglamento, lo cual es muy costoso.
Primera conclusión: es legalmente difícil prestar el servicio de vivienda turística o vacacional dentro de propiedades horizontales. (Decreto 4933 de 2009 Colombia)
2) Policía dentro la propiedad horizontal
Otra dificultad que se presenta para poder ejercer el hospedaje a titulo de vivienda turística o vacacional en un conjunto o edificio residencial, es que tienes un «policía» a tu lado y no te has dado cuenta.
El administrador de la copropiedad está obligado a denunciarte y de no hacerlo sea por omisión involuntaria o permisibilidad consentida, le impondrán una multa de 3 salarios mínimos legales mensuales, además de costarle el cargo.
Por supuesto, al prestador del servicio de vivienda vacacional le impondrán la respectiva multa de la propiedad horizontal, aparte de la que impone el gobierno y que veremos en el siguiente punto.
Si ya lo haces, bien por ti que no te han visto, pero puedes meterte en graves problemas y de golpe perjudicarán a la copropiedad. (Ley 1558 de 2012 – Art. 34 Colombia).
3) Alquiler de inmueble para subarrendar a turistas
En esto no hay que decir mucho. Si tomaste en arriendo un inmueble y por querer hacerte a un dinero adicional, decidiste facilitar una habitación a un turista, ya es un incumplimiento a menos que hayas solicitado y obtenido por medio de un escrito la autorización.
Este incumplimiento genera no sólo la terminación del contrato sino también el cobro de la penalidad. (Ley 820 de 2003 – Art. 17 Colombia).
Pero la realidad cotidiana es que para el dueño de una casa o para una inmobiliaria es difícil detectar cuando alguien subarrienda de manera parcial un inmueble (una habitación) y cuando este inmueble es una casa que está por fuera de una propiedad horizontal.
Pero si muy a pesar de las dos recomendaciones de los numerales anteriores, el inmueble está en un conjunto o edificio, y lo haces, las multas que se te impongan por la propiedad horizontal le recaen al propietario, que ni se ha dado cuenta de lo que hace su arrendatario.
Ciertamente, esto es injusto para el propietario que confiadamente creyó en ti. (Ley 675 de 2001 – Art. 79 Colombia). Así que por favor, por el bien tuyo, del administrador y del propietario, si estás en un conjunto o edificios, simplemente no lo hagas. El perjuicio es grave para muchos.
4) Registro de Turismo
Las viviendas turísticas no se entienden como un lugar para vivir, sino para hospedar. Es el ejercer la actividad de hospedaje en contraprestación a un pago, lo que determina que quien preste el servicio se obligue a inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y con ello el deber de cancelar una contribución parafiscal para la promoción del turismo.
Este registro se realiza ante las cámaras de comercio de las ciudades y es requisito previo y obligatorio para el funcionamiento del que ejercerá actividades turísticas.
También, si ya lo haces, corre a inscribirte antes que te vean. He conocido de huéspedes que ante una inconformidad con tu servicio denuncian al prestador del servicio y la cosa es grave. Cuando la infracción consista en la prestación de servicios turísticos sin estar inscritos en el registro nacional de turismo, la multa será de 100 salarios mínimos legales mensuales y no podrás obtener el registro hasta dentro de los 5 años siguientes. (Ley 300 de 1996 – Art. 72 Colombia).
5) El mejor escenario
Definitivamente la mejor opción es hacerlo en tu casa propia y con la previa obtención del Registro Nacional de Turismo (RNT).
Yo sé que es tentador la promesa de un ingreso extra, pero no nos dejemos llevar por el dinero fácil; todos tenemos responsabilidades y la vida en armonía requiere del, en ocasiones «esfuerzo», de hacer lo que dicen las leyes.
Tu inmueble no es para hacer lo que quieras, como normalmente uno pensaría. La economía colaborativa tiene responsabilidades legales y es nuestra obligación provocar un cambio positivo en la cultura del cumplimiento de las normas.
Para finalizar y como dato al margen de reflexión, te cuento que en España las leyes favorecieron el alquiler de vivienda turística y vacacional al punto que no es rentable el alquiler para habitación de las familias.
Actualmente se puede decir que fue una mala decisión. Grandes corporaciones y muchas empresas extranjeras (llamadas “buitres”) se hicieron a edificios de habitación para destinarlos a la vivienda vacacional.
Como consecuencia, los precios del alquiler se desbordaron por la especulación, y ante el impago de las rentas, las familias son desahuciadas de sus hogares.
Espero que mis opiniones te sirvan para tomar las decisiones correctas y en la misma forma te sugiero consultar las referencias normativas que te he dejado en cada uno de los puntos.
Si te gustó este artículo y te interesan estos comentarios, te invito a visitar mi canal de Youtube «Derecho Inmobiliario«, donde trato temas de mucho interés para propietarios, inquilinos e inmobiliarias.
