En el marco del Foro “Perspectivas Inmobiliarias 2019”, que organizó recientemente la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, un tema obligado fue el mercado de locales comerciales y oficinas.
Martín Fernández, urbanista y director de la empresa TIR Inmobiliarios SC. al presentar el “Estudio de transacciones de compra-venta registradas de locales comerciales y oficinas”, abordó el tema de las oficinas y los locales comerciales en Caracas, a partir del análisis de cuatro subsectores geográficos: Municipio Chacao-Las Mercedes (denominado Centro Emergente Financiero), Los Cortijos-Boleita, La Hoya-El Cafetal y La Trinidad-El Hatillo.
Centros Comerciales en Caracas: ¿qué dicen los datos?
En el caso de los Centros Comerciales, Fernández explicó que se hizo un estudio con anillos concéntricos de 3 km de radio, referidos al área de influencia de los visitantes de los centros comerciales en Caracas.
Al tomar en cuenta la densidad de población de las distintas áreas de Caracas, se determinó que en apariencia al menos 6 centros comerciales estarían de sobra.
Si el cálculo se hace en función del índice de población, daría como resultado un excedente de 270 mil m2 de locales comerciales. Mientras que si se hace en base al consumo, los escenarios son más desfavorables.
El hecho de que estos 16 centros comerciales estén plenamente operativos demuestra que el éxito de estos establecimientos depende más del nivel de consumo de los visitantes que de la cantidad de población que los rodea.
Fernández comentó que si tomara en cuenta las cifras de dos centros comerciales referenciales de Caracas, cuyos fondos de comercio vendían en el año 2009 un total de US$ 3.255 por m2 al año y resulta que en el año 2013 vendían US$ 213 por m2, quiere decir que la subsistencia de estos centros depende del consumo de la población.
Para ser viable la operación de estos grandes centros -explica Fernández- tendría que multiplicarse por 13 los visitantes o el consumo, algo difícil en las circunstancias actuales, donde el consumidor se restringe y busca lo básico.
Las estimaciones de recuperación de los precios en los locales comerciales según el estudio presentado por el urbanista Martín Fernández, indican que en 10 años se podría llegar al precio de los US$ 1.000 por m2.
Lo anterior deja claro que el mercado actual de oficinas o de locales comerciales no se va a absorber, ni en el corto ni en el mediano plazo. Toda vez que hasta el comercio electrónico (ventas por internet) conspira contra las transacciones tradicionales del sector.
Recomendaciones de cara al 2019
Martín Fernández, quien además de ser asesor de empresas financieras en la valoración de sus activos inmobiliarios, es miembro de la Junta Directiva de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana y del Comité Académico, recomendó que hoy más que nunca hay que trabajar en equipo bajo un ambiente colaborativo.
La idea que planteó es que “uno no necesariamente debe emplear la mejor habilidad que tiene, sino la habilidad que necesita el equipo”.
Resaltó que por encima de todo se debe tener confianza en que los demás hacen el mejor esfuerzo. Y, por supuesto, debe haber un compromiso individual de hacer el mejor esfuerzo, concentrándose en eso para ser exitoso.
Sabemos que el venezolano es un buen consumidor y tiene entre su cultura y hábitos de vida, la visita a los Centros Comerciales en Caracas, como lugar de distracción y compras.
Lo anterior es una oportunidad que superada la actual situación económica empujará a favor de los centros comerciales en Caracas.
Finalizó su presentación diciendo: “En estos tiempos complejos tenemos que hacer equipo y los miembros deben complementarse, estar en sintonía. Hay que tener confianza en las propias fortalezas, recordar que estamos acostumbrados desde pequeños a asumir los retos. Eso no es nada nuevo”.
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