Aunque la situación país de Venezuela ha impactado al sector inmobiliario, el mercado de oficinas y locales comerciales en Caracas tiene un gran potencial, incluso comparado con otras ciudades latinoamericanas. Aunque será un reto su absorción si no cambian las condiciones económicas para comercializarlas a precios adecuados.
A esta conclusión llegó Martín Fernández, urbanista experto en tasación de bienes tangibles e intangibles y director de la empresa TIR Inmobiliarios SC, durante su participación en el Foro “Perspectivas Inmobiliarias 2019”, organizado por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y la Cámara Inmobiliaria Metropolitana.
Fernández presentó el “Estudio de transacciones de compra-venta registradas de locales comerciales y oficinas”, a partir del cual confirmó que en el año 2018, en Caracas han sido mínimas las transacciones de compra-venta de locales comerciales.
En su presentación se pudo evidenciar que en el año 1994 el total de transacciones de oficinas fue de 259 mil m2. Esta cifra que ha venido descendiendo, no sólo en cantidad sino en precios. Entre tanto, los precios de 2018 se han equiparado al nivel de los manejados en 1986.
En cuanto a los precios de los locales comerciales, si bien ha habido períodos de bonanza de hasta US$ 6.638 por m2, a partir del año 2013 los precios ha ido en picada.
Fernández destacó que en el año 2016 hubo un repunte de mayor cantidad de oficinas en venta, pero actualmente (al menos en Caracas), los propietarios prefieren alquilar que liquidar sus oficinas.
“Si bien los precios de las oficinas y locales comerciales en algún momento estuvieron en US$ 3300 por m2 en el denominado Centro Emergente Financiero, desde el año 2017 se ubicó en US$ 1.000 el m2 y sigue bajando”.
La oferta primaria de oficinas
Fernández indicó que actualmente en el llamado Centro Emergente Financiero, que abarca el municipio Chacao y Las Mercedes, hay alrededor de 41 proyectos en marcha para un total de 228.717 m2, lo que significa 76% de áreas de oficina de construcción de la zona metropolitana de Caracas.
“El total de oficinas que actualmente está en proyecto o por culminar, alcanza los 387.062 m2. Pero si a eso le sumamos una oferta potencial de parcelas blandas (que aún no tienen la permisología de construcción) totalizaría unos 454 mil m2.”
Sin embargo, Fernández mostró datos del año 2016 donde en Buenos Aires, Argentina, se construían 23 m2 por cada 1.000 habitantes. Dicha cifra subió en el año 2018 a 50 m2 por cada 1.000 habitantes.
En Bogotá, para ese mismo año 2016, la cifra de construcción era de 34 m2, mientras que en Ciudad de México llegaba a 51 m2 por cada 1.000 habitantes.
Sorprende entonces –dijo Fernández- que, en Caracas, en el año 2018, se estén construyendo 120 m2, por cada 1.000 habitantes.
“Y si estimamos la vacancia que existe actualmente de 112.261 m2 (espacios de oficinas libres, que seguramente se van a alquilar de primero por ser edificios ya consolidados), sumaría un total de 490 mil metros cuadrados”.
Nivel de absorción de las oficinas
Los 3 millones y medio de habitantes que según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) tiene Caracas, permiten estimar la población activa que estará inmersa en el sector productivo capitalino para los próximos años y que se supone demandará cierta cantidad de oficinas.
Haciendo las debidas estimaciones, Fernández explicó que pudiera establecerse una hipótesis de absorción de esas oficinas y locales comerciales.
Según el equipo de TIR Inmobiliarios S.C., la cifra más conservadora para absorber el mercado primario de oficinas y locales comerciales es que se necesitarían al menos 10 años, si se maneja la cifra del año 1994 de 259 mil m2, tomando en cuenta que históricamente se dedica 15% a venta primaria. Pero si se calcula a 30%, el tiempo sería de 5 años.
Fernández indicó que si se hace una proyección básica de generación de empleo, en el año 2028 -dentro de 10 años- tendríamos todavía 240 mil m2 de oficinas sin absorber.
Si se hace el cálculo según la demanda efectiva, el resultado es que en el año 2028 tendríamos casi 340 mil m2 de oficinas sin venderse en Caracas.
“Eso nos lleva a nuevos retos para ver cómo salir de ese stock de oficinas sin vender. Posiblemente aparezca, más que un mercado real, un mercado financiero. Pudiera ser metros cuadrados como inversión, capitalización, etc.”, dijo el urbanista Fernández.
Vale destacar que pese a lo atiborrada que parece estar la oferta de oficinas en Caracas, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, abogado Carlos Alberto González Contreras, comentó que en el interior del país más bien podría significar un nicho de mercado para crecer. Especialmente en ciudades principales como Maracaibo, Valencia, Puerto La Cruz, Margarita, entre otras.
Si quieres conocer las estadísticas de apartamentos en compra-venta en Caracas, te recomendamos hacer CLIC AQUÍ para leer la reseña de la participación en el Foro Perspectivas Inmobiliarias 2019, por la ingeniero civil Rosalinda Bruzual, vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.
