Comprar tu primera vivienda es una meta muy importante. A todos nos llega el día de pensar en ello. Pero después de los 25 años, la idea deja de ser un sueño para convertirse, prácticamente, en una obsesión.
Primero debes de verte a ti mismo. Analiza tu presente. Qué tipo de trabajo tienes, eres emprendedor, dependes de un salario, trabajas por tu cuenta…
Si eres emprendedor, debes analizar el estado de tu negocio; si éste ha llegado a un punto de equilibrio puedes seguir con la idea. De lo contrario, debes contemplar el tiempo que te tomará lograrlo, quizá la opción para ti en este momento sea la compra con enganche a plazos (compra en plazos donde puedes traspasar el negocio si algo va mal).
Si trabajas por facturación, puedes analizar el tiempo de contrato que tienes y el tipo de seguro de desempleo al que podrías acceder si algo va mal.
Antes de comprar tu primera vivienda
¿Eres soltero o casado? ¿Tienes hijos? ¿Planeas casarte pronto? ¿Tienes mascotas? ¿Te encanta invitar a tus amigos a tu casa? Todo influye en la decisión de compra. Por ejemplo, si quieres comprar tu primera vivienda porque planeas casarte, el panorama cambia mucho a que si buscas un departamento de soltero.
Si estas casado y ahora quieres tener familia, las condiciones de nuevo varían pues necesitas un hogar que ofrezca las condiciones para recibir a un bebé y que la familia crezca.
Un plan a 7 años, puede ser comprar una primera vivienda que atienda tus necesidades como pareja sin hijos y que luego sirva para atender las necesidades de un niño hasta los 3 años. De esa manera, tienes un punto de equilibrio al solicitar un préstamo hipotecario y luego tener un inmueble que puede genera una plusvalía al ser vendido para adquirir una propiedad más grande.
Otras preguntas importantes son: ¿cuáles son tus principales metas u objetivos como persona? Un grado de estudios superior, un nuevo auto, un cambio de trabajo al extranjero…
Es necesario que tengas esto en mente para que la vivienda que elijas sea el respaldo de tu futuro. Por ejemplo, si quieres un grado de estudio superior, pues es mejor no el endeudamiento no llegue sea más de 20% de tu presupuesto, para que puedas invertir en educación.
Si piensas buscar un trabajo en el extranjero, la propiedad debe ser atractiva como inversión también, para que pueda ser vendida o rentada de una manera rápida y no sea un obstáculo para tu cambio de país.
Es importante que antes de comenzar a ver zonas o inmuebles , te veas a ti mismo y a los tuyos para saber por qué estas buscando una vivienda y cuáles son las verdaderas necesidades, los planes y sueños en corto, mediano y largo plazo. De forma que la vivienda no se convierta en una carga para lo que consideras tu mejor futuro.
7 factores importantes al comprar tu primera vivienda
1.- Dinero
¿Cuántos ahorros tienes? ¿Será a crédito? Es importante que tengas un presupuesto lo más ajustado a la realidad, la cantidad destinada a la cuota de la comprar tu primera vivienda no debe superar el 33% de los ingresos familiares (las personas que estarán involucradas en el crédito).
Debes hacer una visita al banco para que puedas ver cuál es tu disponibilidad de endeudamiento, debido a que si tienes el crédito de un auto, crédito personal o deuda en tarjeta de crédito, esto disminuirá tu capacidad de endeudamiento.
Divide tus ingresos netos anuales entre 12. Calcula el 33% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0.33), esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca.
A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar. A la hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado.
También hay que considerar los gastos iniciales en la comprar de tu primera vivienda, que puede variar entre un 10% y un 15% del precio. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta.
El importe de la hipoteca, más tus ahorros, sería el precio que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).
Por ejemplo: Si vives en Guatemala y tus ingresos (sumados los involucrados son de Q.15,000, la cuota ideal será de Q.5,000. Eso te permitirá una hipoteca aproximadamente de Q.700,000. Si tienes ahorrados Q.50,000 podrás buscar una vivienda por Q.750,000, sabiendo que los gastos iniciales estarán entre Q.75,000 y Q.100,000.
Este sería un ejemplo con el máximo de endeudamiento. Recomendamos que el endeudamiento esté en el 25% para no generar un ahogamiento financiero. Es decir, si el ingreso son Q.15,000 el endeudamiento ideal sería de Q.3,750; una vivienda de Q.450,000 más el ahorro de Q.50,000, una vivienda que ronde los Q.500,000.
2.- La zona
Al comprar de tu primera vivienda es necesario considerar cubra las necesidades de sus residentes; es decir, sus zonas de trabajo, las zonas donde viven las familias, las zonas donde comúnmente pasan tiempo en pareja… Es recomendable probar el tráfico del punto de la posible nueva vivienda hacia los puntos antes mencionados en los horarios y días donde frecuentan esas direcciones.
Como consejo, puedes solicitar un Uber de punto a punto y seguir el recorrido para saber el tiempo que ha estado en ese horario en el tráfico, de esa manera no tienen que hacerlo ustedes
Es importante que no midas los tiempos de arterias principales al punto destino, debes medirlo de punto a punto; en ocasiones en nuestra ciudad el tráfico está antes de llegar a la arteria principal y no solo en ella. Otros puntos importantes respecto a la ubicación son:
- El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante. Esto incluye tu propio auto y cuánto es el tiempo que te tomará a la hora que lo realizas. Mide el tráfico antes de tomar una decisión, formará parte de tu rutina diaria.
- Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio.
- Los servicios sanitarios, existe buena luz, problemas de agua, etc.
- Los colegios, institutos y guarderías, si tenemos niños.
- La situación de aparcamiento: existe un aparcamiento propio, puedes aparcar sobre calle, etc.
- Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.
- Planes urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona pueden beneficiar o perjudicar a la comprar tu primera vivienda. Evalúa si existen planes de construcción, pasos a desnivel, cómo crecerá la ciudad.
- Cuál es la reputación de la zona, qué tan cerca está de los puntos familiares como visita a los abuelos, amigos, tíos, etc.
3.- Vivienda
No tomes una decisión impulsiva, realiza las visitas, solicita información, realiza un mapa de comparaciones bajo los siguientes datos y, sobre todo, revisa los materiales y el mantenimiento que estos necesitan para que puedas tomarlo en cuenta.
Al comprar de tu primera vivienda, la superficie es una de las características más importantes, y bien conviene aclarar la terminología utilizada más frecuentemente:
Superficie construida (metros construidos): es la superficie del inmueble, incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas. Normalmente es el dato reflejado en los planos de la vivienda.
Superficie útil (metros útiles): es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques… Supone normalmente alrededor de un 15% menos que la superficie construida. En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil.
Superficie total o computable: es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes. Se llaman elementos comunes a los espacios de uso compartido por todos los vecinos, como el portal, la escalera, los jardines… La superficie construida respecto de la superficie total del edificio, incluyendo esas zonas comunes, es lo que define la cuota de participación de la vivienda en los gastos de comunidad de la propiedad.
Cuando estés delante de la que puede ser tu futura vivienda ten en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos:
El espacio y la distribución general de la casa: número de habitaciones y de baños, ventanas exteriores en las habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, closets y otros espacios de almacenamiento.
La orientación de la vivienda: las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas. Las orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosas. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural… Es importante la orientación para saber la temperatura que tendrá la vivienda durante el día.
Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras, etc.; solicita el tipo de mantenimiento que cada una necesita y los años de garantía que te ofrecen.
El estado de conservación de los elementos propios y comunes: estructura del edificio y posibles grietas o humedades. Si el edificio es nuevo, pregunta por el tipo de construcción, el tipo de tierra y quiénes han realizado el trabajo de estudio de suelos. (Estas preguntas podrás no entenderlas, pero bien puedes llamar después a los ingenieros y con calma recibir una explicación).
Circuito de agua: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapta a lo que necesitas.
La instalación de gas: si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios.
Electricidad: comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado, etc. y asegurarse de que tienen toma de tierra.
Puertas y ventanas: que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.
La plaza de parqueo es otro aspecto importante que puede condicionar la elección de la vivienda.
Tenga en cuenta al :
- La facilidad de acceso al garaje: entrada, sistema de apertura, etc.
- Dimensiones de la plaza y facilidad de uso.
- Acceso directo desde el parqueo hasta la vivienda.
El garaje es también una finca, es decir, es un espacio de carácter urbano y un inmueble a efectos del Registro de la Propiedad. La plaza de parqueo puede encontrarse en dos situaciones jurídicas distintas:
- Puede ser un anexo inseparable a la vivienda. En este caso por ser propietario de la vivienda será propietario de la plaza de parqueo. Normalmente, en las escrituras, la plaza de parqueo viene designada como una parte indivisa (un porcentaje) de la superficie total del terreno que ocupan las plazas. En el Registro encontraremos una sola inscripción referida a la vivienda y a la plaza de garaje.
- La otra opción es que sea una finca registral independiente y cuya compra, por tanto,debe hacerse por separado. Aunque, para ahorrar gastos, se puede utilizar el mismo documento notarial de la compra de la vivienda, especificando la compra por una parte de la vivienda y por otra del parqueo. En el Registro, en cambio, habrá dos inscripciones una para cada finca.
4.- La municipalidad
Una de las informaciones previas, es comprobar la situación de la vivienda en términos urbanísticos. Se trata de consultar si a futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno, alterando las circunstancias que influyen en su decisión.
5.- El Registro de la Propiedad
Es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.
El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos, usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.
Debes asegurarte de que al comprar tu primera viviendaesté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.
Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.
6.- Comunidad de propietarios
Debes solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad.
El Notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas.
Infórmate sobre si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc., que acarree futuros gastos que son una obligación que corresponde a la vivienda independientemente de quién sea el propietario.
Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.
7.- Los impuestos y la vivienda
Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cuál es la situación de pago de impuestos.
Comprar tu primera vivienda es un proceso de emoción… un tanto estresante. Así que, tómate tu tiempo, disfruta de ir a visitar cada uno de los proyectos y propiedades que te interese, lleva contigo tu lista de preguntas y realízalas en todos los proyectos para que puedas comparar y tomar la mejor decisión.
Información escrita por:
